КАК РИЭЛТОРУ НАЙТИ КЛИЕНТА - ПЕРВОСТЕПЕННЫЙ ВОПРОС ДЛЯ НОВИЧКА
-Как риэлтору найти клиента? -Легко!
Счета эскроу
Счета эскроу в долевом строительстве - теперь обязательная процедура. Но только для тех договоров долевого участия, которые поданы на регистрацию после 1 июля 2019 года.
Разработаны исключения из этого правила, которые должны быть установлены постановлением правительства.
Так, счета эскроу можно будет не использовать, если степень готовности проекта строительства составляет минимум 30% и по ДДУ реализовано не меньше 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
При этом готовность не всех строек будет оцениваться одинаково.
Например, если проект предполагает снос аварийного жилья, при определении степени его готовности будет применяться понижающий коэффициент.
Также новые правила обойдут стороной стройки в рамках реновации жилья в Москве.
Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам - после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.
Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.
Счета эскроу в долевом строительстве
Что такое эскроу счет ?
Специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств
С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны - застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.
Оказывается поправки в Ф№-214 "Об участии в долевом строительстве", вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!
А именно:
зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.
Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.
А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.
Чтобы исключить подобные обстоятельства - внесли изменения в закон.
Изменения в Ф№-214 "Об участии в долевом строительстве"
Вот как прописано это в законе:
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости исведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику
Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства - деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.
Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет) сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.
Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ
С момента государственной регистрации Договора(Соглашения) о переуступке права требования , все права и обязанности по Договору эскроу счета переходят новому участнику долевого строительства.
Как отрыть эскроу счет?
Номер эскроу-счета вносится в ДДУ, поэтому его нужно открыть покупателю -дольщику накануне.
Но не все так просто.
Застройщик сначала должен зарезервировать в банке эскроу-агенте этот счет и прислать в банк индивидуальные условия для открытия этого счета.
Такие данные предаются от застройщика в банк не через электронную почту, а через специальную программу обмена документами.
Иногда сведения "застревают" на пересылке. Имейте это ввиду.
К тому же эскроу-счет в обязательном порядке "привязывается" к обычному(лицевому) счету клиента и если такового нет в банке эскроу-агенте - придется его открыть.
Если вы действуете по доверенности от клиента, в ней обязательно должны быть прописаны полномочия открывать любые текущие счета, а не только эскроу-счет!